賣房流程
- 時間：2016-06-23 來源：美房網(wǎng) 點擊： 12431
賣房是有一定的流程的，但很多次出售房子的人對此并不清楚，詳細了解買房流程能夠幫助出售者順利將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，在此，筆者就為各位分條列出賣房的一些簡單步驟以及相關(guān)注意事項。
:交易流程;
1.買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
2.過戶交納相關(guān)稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
3.領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4.很行放款給賣方
5.水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
第二,是中介在進行房交易時的操作規(guī)則,或者說是操作實務(wù)程序
1.房源信息和客戶信息的收集
2.中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進行宣傳推盤
3.中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
4.三方合同簽定的時候應(yīng)注意的事項
5.在過戶過程中買賣雙方應(yīng)配合的事項
先說個問題
1.買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
當(dāng)買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應(yīng)同時到國土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為,很有可能會出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽的人,二是確認簽的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認是否在銀行抵押.
在這個簽的環(huán)節(jié),應(yīng)注意的問題有以下幾點:
1.如果賣方權(quán)利人只有一個人名的話,中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應(yīng)由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達共同簽,最能是簽人能同時出示配偶的親筆授權(quán)書,這樣防止婚內(nèi)財產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán),未有盡職盡責(zé)的責(zé)任,買方很有可能會損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實務(wù)中,通常會出現(xiàn)因為急于簽單,而未能取得該物業(yè)另個一個未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易.一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后,法院會宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財產(chǎn),或是老公買給二奶的,后來要出售時被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產(chǎn)證上寫上一個人的名字時,很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產(chǎn)
2.過戶交納相關(guān)稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
這個過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易。
過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種:
A.原房產(chǎn)證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業(yè)稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除;
如果即滿五年，同時業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫.這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準(zhǔn)哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價喲!當(dāng)然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應(yīng)增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲.
B.應(yīng)交納的稅費及費率：
契稅：新證價格*1.5%
印花稅：新證價格*0.1%(買賣雙方各付一半)
交易見證費：關(guān)外每平方6元，關(guān)內(nèi)好象是每平方3元
查檔費：50元
貼花稅：5元
營業(yè)稅：新證價格*5%
城建維護費和教育附加費是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費用，費率是營業(yè)稅的0.1%和3%
個人所得稅：(新證價格-原證價格-原業(yè)主購房時產(chǎn)生的正當(dāng)稅費和一定數(shù)額的裝修費，通常是原證價的15%)*20%
其中，契稅和登記費是在領(lǐng)取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收。
